但我说过一句话，中国人最诚信的是老百姓。为什么我们没有看见老百姓发家致富？因为，诚信只是做人的基本，只是做商人的基本，这是60分，要想做到100分，不是“仁者无敌”而是“智者无敌”！你要做到100分必须要有商业魔式。
　　霍英东先生怎么做大的，很简单，解放前做贸易，解放后捞河沙，一直没有做大。后来怎么可以在广州做了一个白天鹅宾馆，中国第一个五星级宾馆。我把这件事总结为丑小鸭变白天鹅。
　　为什么？因为他做了一个大的商业魔式――卖楼花，也就是卖期房，这是霍英东先生第一个发明并做起来的。
　　上世纪70年代以前，全世界的房地产开发都是一个模式，就是先建房，后卖房。你要做开发商，对不起，先有几个亿，然后用这几个亿把房子盖起来，变成现房后，才能面向公众发售。
　　到了霍英东先生的时候，他出了一个问题：原来几个合伙人本来一起约好开发一块地的，但当他把全部的资产投进去，土地刚挖了个大坑，合伙人因事撤资了，后面的资金就断了，怎么办？
　　穷极生变，他就构思了一个方法，改变房地产的游戏规则，把以前的“先建房，后卖房”这个顺序颠倒了，改成了“先卖房，后建房”。
　　他根据这块地的规划，做出一个楼书出来，把未来在这块地上建设出来的房子，通过图画展现给消费者，让你买我图纸上的楼。但是，消费者是聪明的，他们绝对不会轻易掏钱去买一个看不见摸不着的东西，所以，他又给消费者5%的优惠，你把定金先交给我，我把房子交给你的时候，整套房子你就有5%的优惠。
　　冲着这个便宜，老百姓就先把定金交给他了，他再用你的定金来启动工程。
　　这个方法一直延用到今天，我们的开发商还没有突破他的这种模式。这就是预售楼花和卖期房，这就是一种高明商业魔式策划。
　　我再给大家讲一个商业魔式策划的经典案例，是我一个朋友跟我一起分享的一个案例，大家可以明白其中的一些资本运作的诀窍。我们来看看他们是怎么合利而动的。
　　一个公司叫做金港证券的公司，它正在操作一个股票，这个股票叫做东方彩虹，但是因为这只股票业绩表现得很差，一直往下掉，这个操盘公司需要解决这个问题。这是第一个需要满足的利益。
　　第二个需要满足的利益是，有一个银河公司的老总，他控制着一个叫红太阳公司的股票，他买了很多，因为这个红太阳公司它的流通股比法人股还多，所以他想收集这些流通股间接控股这个公司，所以银河公司的老总一直在玩这只红太阳股，可红太阳同样因为业绩不好同样在下滑。
　　那第三个需要满足的利益是谁呢？红太阳公司自身，它怎么来振兴它这只股票，怎么把企业振兴起来。
　　这三个利益都需要满足，那大家怎么来玩呢，他们设计出了一个绝妙的商业魔式！
　　金港国际证券公司的操盘手提了一个建议，我来帮助你红太阳反收购，就是反对银河公司来收购你，我来帮助你，但资金必须要由红太阳自己出，可是红太阳因为业绩表现不好，他没有钱那怎么办？
　　于是这个操盘手就建议：太阳公司的老总去购买金港证券操作的东方彩虹的洗衣机，东方彩虹它是生产洗衣机的，把两条生产线上的洗衣机全部买进，当然红太阳公司也没有现金，怎么办？用承兑汇票来购买整个生产线上的全部洗衣机。然后买到手之后，以成本价和低于市场的价格快速地抛售出去。
　　全部洗衣机抛售完毕后，收回来的资金委托金港证券公司这个操盘手来帮它反收购。以抵制银河公司反收购。
　　红太阳通过承兑汇票把东方彩虹的全部洗衣机吃进之后，产生了三个好处，一个是提升了它的知名度和业绩指数，第二是有了大量的反收购资金，由委托的证券公司来帮它办理反收购。第三是在股市上得到了很大的好评，它的股票升起来了，红太阳公司也就咸鱼翻身了。
　　这样一来，一箭三雕，同时解决了三家的问题。
　　首先第一受益者是金港证券公司，它收到了两重收益，第一重利益，我们前面提到,它在操作东方彩虹的股票。东方彩虹销出去了一大批洗衣机，所以东方彩虹的股票上扬，证券公司盈利了；第二重利益，金港证券公司收到了红太阳公司卖洗衣机的款，受其委托反收购，它获得了委托理财的一大笔费用。
　　第二个受益者是红太阳公司，它通过这次运作，获得了反收购资金。然后，提升了公司的业绩，它的股票也起来了。
　　第三个受益者是银河公司，经过前边的运作，红太阳公司股票回升后，银河公司控制了大量红太阳公司的股票，所以银河公司也赚钱了。
　　这就是一个商业魔式。怎么来抓住甲、乙、丙三方之间的利益，通过一个平台来实现三方的共赢，这就是商业魔式的核心所在，这是整个商业社会最高明的策划。
　　所以，我经常跟很多朋友在交流讨论的时候，提出一个观点，包括我的书里也说过，广告人和策划人相当于擂台选手，就象我们看的武术比赛、散打比赛，大家要带护具，有规则限制，有时间限制，每场比赛分出胜负，不打死人，不打伤人。
　　老板相当于什么呢？相当于黑市拳手，两个人开始打，没有规则限制，没有护具，每场比赛必须要打死人，所以策划人和广告人是擂台选手，他们面对的是“胜负”这两个字。而老板是黑市拳手，他们面临的是“生死”。所以真正的大老板的智慧一定要比策划人高明许多。
　　
　　还有一个上市公司利用房地产圈钱的商业魔式：
　　上海首富周正毅的炒股模式是，不断收购一些项目，通过抵押贷款的方式套取银行资金，接着用贷款收购上市公司，然后由上市公司购买这些项目资产。
　　尽管这些资产可能并不值钱，但是在周的操作下，它们都能够成功变现——而且常常以高得多的价格。
　　这种商业模式使周正毅根本不考虑项目的实际经营情况。分析人士估计，周的项目中真正能够赚钱的也就是房地产。周自己也曾承认，他在上海的成功，主要是买下多个烂尾楼盘，然后通过改造换取高价值回报。
　　比如，2001年周收购了位于上海古北地区的著名烂尾楼东方伦敦伯爵豪园。周花两亿买下，再投资一亿装修，按照升值的市价对外出售，已经升值至8亿元，获利5亿元。
　　直接导致周正毅引起群愤的上海东八块项目也是如此。一位曾经参与过该项目争夺的开发商告诉人们，“土地出让金在上海，所有的旧区改造项目几乎都是免的。开发商的成本已经不是给国家的出让金了，最重要的是动拆迁费用。”
　　这位开发商说，“东八块合到每亩地1200万到1600万元，在我们觉得是天价。按道理应该是国家贴钱，然后再让我们去开发才应该是公道价，但是周用了个天文数字的价把它买下来了。
　　支撑周正毅不按牌理出牌的，是这样的赚钱逻辑：把此处的高代价在彼处通过炒作和包装赚回来。
　　就地产而言，他就是要把上海的大块土地注入到他收购的上市公司去，借此概念炒高股票。卖际上也就是炒地作局；在股市上套钱。
　　为了拥有一个得心应手的资金通道，也为了“找一个好的出身”，周正毅从李嘉诚旗下的和黄集团以及爱立信公司手中成功收购香港上市公司建联通，以便真正打通其新式炒股流程的所有通道。
　　在这个过程中，周通过先将要被收购的建联通抵押出去的方式，从中国银行香港分行手中获得21亿港元的贷款额度，他用其中的15亿完成了收购计划。建联通手中有尚未动用的现金接近23亿港元，而几乎无银行负债。
　　完成收购后，建联通改名上海地产，而周亦开始将上海收购的物业项目，逐一注入建联通，以套取这家上市公司手中的巨额现金。
　　此举既能够让他还清中银香港的贷款，还可以一并清还农凯在上海早年结欠的问题贷款。这样周不单无债一身轻，手上还有一个上市公司的壳。